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南京二手房新政：省税10万！章鱼问账帮你避坑

“500万二手房能省10万税费！”2026年南京二手房增值税新政落地，不满2年住房交易增值税及附加从5.3%直降至3.18%，直接点燃二手房市场。对中小微企业主来说，这不仅是个人换房的福利，更是优化资产配置、降低办公/员工宿舍购置成本的好时机。但不少企业主不清楚政策适用边界，容易踩坑多交税。这份专属干货指南，帮你吃透红利、规避风险。

核心利好：企业主最关心的3个关键点

1. 省税力度实测，多买多省按新政计算，不同价位房产省税金额清晰可见：300万房产省税约6万元，500万房产省税10万元，1000万房产省税20万元。对计划购置办公用房、员工宿舍的企业主来说，相当于直接降低了1-2个点的购置成本，现金流压力大幅缓解。

2. 适用范围要分清，别白跑一趟新政仅针对“不满2年的住房”，企业主需注意：一是房产性质必须是住房，商铺、写字楼等非住房不享受优惠；二是交易主体不限个人，企业购置住房用作员工宿舍也可享受该税率优惠，但需提供合理用途证明；三是仅针对增值税及附加，契税、个税等其他税种按原有政策执行。

3. 时间节点记牢固新政自2026年1月1日起执行，若2026年1月1日前已成交但未申报缴税的，符合条件也可按新政执行，企业主可核查近期未完成的交易是否能享受红利。

企业主专属避坑指南：4个雷区别踩

1. 别混淆“住房”与“非住房”部分企业主想购置临街住房改作办公，需注意：一旦改变房屋性质，可能被税务机关追缴减免的税费。建议购置前明确房屋规划用途，办公需求优先选择商业性质房产，避免后续纠纷。

2. 税费承担方要写清新政降的是卖方税负，但市场可能出现“卖方转嫁优惠”的情况。企业主在签订合同时，需明确税费承担方式，同时注明“若政策调整，税费差额按约定分摊”，避免口头承诺引发争议。

3. 房屋年限认定别出错房屋年限以“契税完税凭证或房产证登记时间”为准，两者不一致时按较早的计算。企业主购置前需让卖方提供完整凭证，避免因年限认定错误多缴税费，比如误将满1年11个月的房产当作满2年，导致无法享受优惠。

4. 凭证留存要完整企业购置房产用于经营，相关税费凭证是税前扣除的重要依据。需留存好购房合同、发票、税费缴纳凭证等全套资料，尤其要确保发票金额、交易价格、资金流一致，避免后续税务核查时无法抵扣成本。

交易流程复杂？工具帮你精准把控

企业购置二手房涉及税费测算、政策适配、凭证核查等多个环节，稍不注意就可能出错。章鱼问账的税务风险检测报告可针对性补位：快速测算不同价位房产的省税金额，核查房产性质是否符合优惠条件，提醒凭证留存及税前扣除要点，帮你高效合规享受新政红利。

南京这次二手房税费调整，对有房产配置需求的中小微企业主来说是难得的机遇。趁政策红利期，提前做好规划既能降低成本，也能优化企业资产结构。